דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין
דיני מקרקעין הינו תחום משפטי רחב היקף העוסק בכל הסוגיות וההיבטים המשפטיים הנלווים לענף הנדל”ן. תחום משפטי זה מבוסס על מספר חוקים המונהגים במדינת ישראל, לרבות, חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 במסגרתו מוסדרים כל ענייני המשפט האזרחי הנוגעים למקרקעין, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 שבמסגרתו מוסדרים חובות ופטורים של תשלומי מיסים בעסקאות במקרקעין; חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 שבמסגרתו מוסדר פועלם של מוסדות התכנון בישראל; חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, שמטרתו הקניית זכויות והגנה על רוכשי דירות; וכן חוקים נוספים העוסקים בהיבטים השונים הנלווים לכל עסקת מקרקעין כזו או אחרת, לרבות, רישוי, מיסוי וכדומה.
מהי עסקה במקרקעי ן?
עסקה במקרקעין היא הקניה של זכות בעלות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה או שכירות בין בתמורה ובין שלא בתמורה כלומר במתנה. העסקה חייבת ברישום. בע"א 288/95 ג'ורג'ט נקולא סארגי לחאם נ' נימר סלים אל-זארובי, נד(2) 598 (2000) נקבע כי:
"רישום המקרקעין, הוא המקנה זכות בעלות בקרקע, [כ]אשר הרישום הוא קונסטיטוטיבי ובלעדיו אין עוברת זכות הקניין במקרקעין"
כלומר, הרישום הוא היוצר את הזכות במקרקעין. כל עוד העסקה לא נרשמה אין לרוכש זכות קניינית במקרקעין המוגנת כלפי כולי עלמא (כל העולם) אלא זכות אובליגטורית (זכות חוזית) בלבד כלפי המוכר.
מתי בעצם נגמרת עסקה במקרקעין ומתי משלמים עליה מס?
לעניין שאלת יום גמר העסקה, כלומר לגבי מתי מתבצעת העברת הבעלות, התשובה לכך קבועה בסעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הקובע כי יום העברת הבעלות הוא יום הרישום. אולם לעניין חישוב גובה המס היום הקובע הוא היום שבו התגבש סיכום משפטי מחייב.
סעיף 7 לחוק המקרקעין מטיל חובת רישום על עסקאות במקרקעין וקובע כי כל עוד עסקת הרכישה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין או בפנקס הרישום הרלוונטי, נשארת זכותו של הרוכש זכות חוזית בלבד הקושרת את הצדדים לחוזה אך הבעלות במקרקעין בפועל לא עוברת לרוכש. וזהו לשון הסעיף:
"7.(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.".
הרציונל של רישום, הוא בחיזוק מעמדו של המרשם, ביצירת יציבות וודאות גבוהה ביחס למצב הזכויות בנכס, המשתקף ברישום בלבד ובדאגה לביטחון מסחרי כלכלי. משום כך חוק המקרקעין יוצר שיטה מחייבת ומקיפה של רישום מקרקעין, אשר תבטיח כי כל נכסי המקרקעין בישראל, לרבות עסקאות ופעולות משפטיות המבוצעות ביחס אליהם, ישתקפו בפנקסים פומביים העומדים לעיונו של כל דורש.
כדי לעגן את המטרה האמורה בחוק, קבע המחוקק בחוק המקרקעין כמה הסדרים משלימים המתיישבים עם המגמה הכללית לחזק את כוחו של המרשם. תכלית חקיקתית זו מצאה ביטוי גם בפסיקותיו של בית-משפט העליון.
לעומת זאת, חישוב גובה המס נעשה בהתאם לשווי המקרקעין ביום הרכישה וביום המכירה ולכן היום הקובע לחישוב מיסוי מקרקעין הוא לא יום הרישום במרשם מקרקעין. אלא, הגדרת יום המכירה קבוע בסעיפים 19 ו-49לב1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") והגדרת יום הרכישה קבוע בסעיף 26 ו-37 לחוק מיסוי מקרקעין ולעניין חישוב תשלום מיסים הוא היום שבו נעשתה המכירה דהיינו היום שבו התגבש סיכום משפטי מחייב ועל מיסוי מקרקעין אתם מוזמנים להמשיך ולקרוא כאן.
לקביעת פגישת ייעוץ וייצוג
קלוסקה משרד עורכי דין מלווה מגוון של עסקאות נדל"ן ועסקאות במקרקעין ובעל ניסיון בייצוג ובליווי משפטי בסוגיות משפטיות מכל קשת המשפט המסחרי – אזרחי: חוזים, בנקאות, תאגידים, סכסוכי נדל"ן, סכסוכים בתחום הפרויקטים והתשתיות ועוד. קלוסקה משרד עורכי דין מלווה את לקוחותיו בסכסוכים הנובעים בעולם המשפט המסחרי – אזרחי ומעניק יחס אישי ומסור מתוך הבנה ואמונה כי כל לקוח הינו עולם ומלואו ולכל אחד יש את הסיפור האישי שלו, המחייב מסירות, הקשבה וטיפול ייחודי המותאם ספציפית לצרכיו, החל מן הפגישה הראשונה ועד להשגת התוצאה הטובה ביותר.